海航投资与铁狮门 曼哈顿项目背后的五年基金沉(2)
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【摘要】截止目前,海航投资持有铁狮门一、三期项目境内投资基金的份额已分别增加至71.28%、87.48%。 不动产基金坎坷 通过设立基金的方式参与不动产投资,是海
截止目前,海航投资持有铁狮门一、三期项目境内投资基金的份额已分别增加至71.28%、87.48%。
不动产基金坎坷
通过设立基金的方式参与不动产投资,是海航投资近几年的动作标签之一。
资料显示,该公司自2013年下半年以来逐步确定了打造金融投资平台的发展战略。2015年设立恒兴聚源参与铁狮门一期项目开发的同时,其子公司亿城基金作为GP负责恒兴聚源的管理,这种基金架构至今仍在沿用。
铁狮门项目一期基金架构 数据来源:海航投资公告
对于境内企业而言,投资海外项目未来资产能以外币回流,可以作为对冲汇率风险的手段。而投资在纽约曼哈顿这样的核心地带,免不了会令企业有更高的期待。
根据海航投资2019年11月公告披露,铁狮门二期项目预计内部收益率为13.9%;铁狮门三期项目2020年预计投资回报约为0.85亿美元,内部收益率为15.1%。考虑到二期当时仍尚未动工,预计最快在2022年才获得收益,海航投资选择置换出二期,加快已投项目回收期。
即便置换更成熟的三期项目也面临过一些不可测因素,比如项目最早预计2020年4月底建成,此后预计2020年下半年完成交易;去年1月底与Whittle School & Studio完成整租合同签署,此后该租户违反租约条款,铁狮门选择解除租约。
同时铁狮门要求海投一号追加2000万美元,海航方面表示不同意任何追加投资,其后以铁狮门欺诈投资方、恶意修改商业计划、多次擅自决策事项为由提起诉讼。去年11月,法院仍未就诉讼做出裁决。
铁狮门一期项目早期计划于2021年完工,此后调整为2022年完工,早已超出海航与铁狮门合作的五年期限。这同样意味着,不动产基金短期内仍难以为海航投资带来回报。
在海航投资的发展战略中,近年一方面要加快存量房地产业务的去存化,另一方面,也继续在养老、不动产基金领域深耕。但年报显示,近年来海航投资的营业收入主要仍是来自房地产业务。
2019年海航投资扣除非经常性损益的归母净利润为-2634.53万元,已连续六年为负数,至2020年三季度末为-3856.54万元;该公司曾于2019年上半年回复问询函时提及,非经常性损益主要来自出售铁狮门二期、恒兴创展股权等投资收益。
去年12月4日,海航投资终于以合同总金额12.73亿元出售存量地产项目,由百年人寿购买亿城山水开发建设的亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位。以此为起点,该公司主营业务正式变成基金管理与投资,以及养老业务。
但12月27日,海航投资宣布取消子公司签订养老租赁合同暨关联交易的的审议,该交易涉及在海南、杭州、昆明等度假酒店打造养老业务,为该公司新业务发展增添了些许不稳定因素。
基金业务方面,海航投资在铁狮门三个项目以外,曾于2019年12月计划出资10亿元成为大连众城文化产业发展合伙企业(有限合伙)的LP,打造产业地产项目投资与运营平台,涉及共享办公、文旅、康养项目。但该交易被投资者向深交所投诉,海航因此再收获一份问询函。
去年12月22日,海航投资还披露,投资大连众城前曾得到承诺,每年可实现不低于9%的投资收益,截至目前尚未收到9%的投资收益(9000万)。
文章来源:《投资与合作》 网址: http://www.tzyhzzz.cn/zonghexinwen/2021/0311/558.html